11/20/2013                           Propiedades Reposeídas de Bancos en Puerto Rico


 "Coordine cita con un Agente de Bienes Raíces para visitar la propiedad y someter oferta"
OJO!   
 Nunca entregue dinero por adelantado a Corredores, Vendedores y/o representante de ventas para separar una propiedad Reposeída de un Banco o privada aún cuando este le diga y le asegure que le conseguirá la casa a un menor precio, que le haga promesa que usted será el comprador, que le diga que se trata de un gasto separado a la venta por mostrar, gasto de gasolina, promociones, etc. Hay muchas historias que le pueden contar para sacarle dinero. El fraude existe en todo lo que tenga que ver con dinero. Dicho esto, el negocio de la venta de los  Bienes  Raíces en Puerto Rico no queda exento. Si algún representante de venta o la persona que le esté mostrando la casa le solicite dinero por adelantado siempre recomendamos que se comunique directamente con todas las partes envueltas en la negociación para corroborar y cuestionar las razones. Sepa que cuando una oferta de una propiedad reposeída es adjudicada, el banco emitirá un comunicado para notificarle al cliente para que haga los ajustes necesarios y se pueda formalizar el negocio. En este entonces a usted le corresponde separar la propiedad con un depósito inicial únicamente y directamente con el banco dueño de la propiedad el día que lo citen para firmar contrato de opción de compraventa en el mismo banco.  Dependiendo el banco algunos han contratado firmas de corretaje privadas para manejarle el inventario de propiedades reposeídas. En tales casos pudiera ser que el depósito de opción y contrato se maneje directamente con las firmas privadas que manejan las propiedades de los bancos pero aún así le recomendamos llamar al banco directamente para corroborar toda la información necesaria antes de firmar un acuerdo de compra y entregar dinero. 
Asegure que el oficial del banco está debidamente identificado y a su vez le entregue copia del contrato, descripción legal de la propiedad  y del cheque de opción que a usted le toca entregar. NO cometa el error de hacer el cheque pagadero a nombre del oficial del banco. El mismo debe ser escrito y pagadero a favor del nombre del banco a quien usted le esta comprando la propiedad reposeída o de la firma de corretaje que tenga la función y poder autorizado por el banco para manejar los contratos en representación del mismo.

 ¿Donde Buscar propiedades?
haz click aquí: prhomestore.com   


COMO COMPRAR PROPIEDADES RE-POSEIDAS
Antes que nada sepa que todas las propiedades tiene un margen de venta dependiendo del balance adeudado. Por cuestión de ética el banco no divulga el monto total de la deuda cuando la propiedad se ejecutó. Mas bien realizan una tasación interna para establecer como base un precio de venta justo y real bajo las condiciones actual del mercado en las condiciones "Tal y Como Esta" “AS-IS”. Dicho esto, los Corredores desconocen el precio final de liquidación y no sugerimos cantidad a ofrecer para no entrar en conflicto. Siempre sugerimos que  oferten después de haber inspeccionado la propiedad detalladamente y solamente si la propiedad cumple con su expectativa. 
 
PASOS A SEGUIR

1.  Visitar e inspeccionar la propiedad y llenar la hoja de oferta del banco.
   
2. La propiedad puede ser financiada con el banco de su preferencia o compra en efectivo.
3. Si es por medio de financiamiento sugerimos que usted tenga a mano una carta de pre-cualificación reciente.
4. En el caso de compra efectivo el dinero tiene que estar disponible en una cuenta de banco para verificar procedencia de fondos.  
5. Pueden ofertar todo tipo de personas tales como dueño ocupante, inversionista, entidad sin fines de lucro o agencia de gobierno.
6. De usted ganar la oferta no podrá pedir que el contrato se haga a nombre de otra persona porque el banco no le permite.
   
7. Escriba en la hoja de oferta el nombre y apellidos de la persona que va a comprar cash o financiado.
8. El Corredor someterá por usted la oferta directamente al banco.
   
9. El comité del banco hace la  evaluación de las ofertas una vez por semana y selecciona las más alta relativo a dinero.
   
10. Si nadie hizo ofertas en ese periodo la propiedad continuará en el mercado. 
    
11. Si en el periodo de ofertas ninguna fuera aprobada, la propiedad continuará en el mercado.
    
12. Al comité le es irrelevante si la oferta es CASH o financiada salvo que la propiedad dificulte financiamiento por sus condiciones.
13. Si hubiera una oferta igual o cerca del precio sugerido la misma pudiera ser adjudicada sujeto a determinación final de comité.
    
14. Si hay empates en las ofertas se les dejará saber a ambas partes a ver quien ofrece más por medio de una contra oferta. 
    
15. Una vez la oferta es aceptada usted tendría que separar la propiedad con un %  determinado por el banco relativo al valor adjudicado. 
16. El banco lo cita para formalizar el contrato de opción a compra y ese mismo día usted entrega el cheque de gerente a favor del banco.

Las propiedades se venden "TAL y COMO ESTAN" "AS-IS" esto significa que el banco no incurre en reparaciones y eso lo tiene que hacer usted cuando la compre. En el proceso se le pudiera retener el dinero de las reparaciones en una cuenta especial (escrow) antes del cierre. El mismo le será devuelto una vez usted haga las reparaciones. El tasador determinará cuales son las reparaciones y los costos de las mismas. Si la propiedad cualifica para préstamo FHA y usted como comprador tambien cualifica, entonces se puede aplicar para un préstamo con mejoras FHA 203k para que se pueda incluir los costos de las reparaciones en un solo préstamo. En este caso el banco determinará como es que se cualifica para dicho préstamo y le divulgará a usted los términos y condiciones. 
En adición a eso, el banco le pide a usted comenzar el trámite de compra en los próximos 5 días de usted haber firmado el contrato de opción y 45 días para completar la compraventa, si usted no pudo realizar la compra en ese periodo de tiempo el banco pudiera confiscarle la totalidad del depósito de opción. En situaciones extraordinarias usted pudiera aplicar para una extensión de contrato directamente con el banco que le esté vendiendo la propiedad. Por lo regular cada extensión tiene un cargo de dinero adicional.

PRECUALIFICACION
Si le interesa mucho una propiedad, tenga a mano una pre-cualificación mayor al precio de venta y haga una oferta razonable o lo que usted considere ser lo máximo que pudiera ofrecer.Le recomendamos por experiencia el no hacer una oferta muy por debajo porque pudiera arrepentirse de haber adquirido la propiedad de sus sueños.De igual forma,no le recomendamos que haga una oferta muy por encima del precio sugerido en donde pudiera encontrarse que al momento de reparar e invertir la propiedad resultare a un precio mayor que las comparables y hasta pudiera tasar menos.Esto le obligará a poner de su bolsillo la diferencia del precio sugerido ya que su oferta fué mayor al valor de tasación.Antes de ofertar considere costos de remplazo y la cantidad de dinero que usted desea invertir si lo tiene o esté seguro le puedan financiar.

NOTA: Lo que está descrito en esta página debe interpretarse de nosotros para ustedes única y exclusivamente para fines educativos y de orientación. Toda o cualquier información relacionada al proceso de ofertas, manejo de contratos, prácticas y política es regulado y controlado por cada banco participante o entidad contratada por este y que se dedique a manejar inventario de propiedades reposeídas. Dicho esto, el proceso y los pasos a seguir estarán siendo operados estrictamente bajo las reglas de cada banco en particular y no es de nuestro interés ni responsabilidad, cualquier información o requisito adicional que el banco participante quiera quitar o imponer para manejar su inventario de propiedades reposeídas en el momento que así lo hicieran sin previo aviso. 
                              
Daniel Vázquez Román 
(Corredor de Bienes Raíces)
 lic. 13038
 Tel. 787-449-3642

Consejos Para Vender Su Casa

Cuando conversamos con nuestros clientes muchos  preguntan cuáles son los consejos más efectivos para vender una propiedad.  A continuación mencionamos y explicamos algunos de los consejos más utilizados para vender una casa.  Esperamos que podamos ayudarle con la venta de su propiedad.
   

Si vende o compra una propiedad, puede solicitar orientación gratuita ahora mismo.    
   
Reparaciones Simples 
Resulta impactante para un prospecto comprador el entrar a una propiedad y percatarse de que tiene múltiples áreas que necesitan reparación.  De hecho, típicamente dichas daños pueden repararse con un esfuerzo simple.  Se recomienda realizar toda reparación que salte a la vista para de esta manera no asustar al prospecto comprador.
  
Deseche las cosas que ya no utiliza 
Un aspecto muy importante es cuán recogida está una residencia para que el prospecto comprador pueda imaginar cómo acomodaría sus pertenencias.  Por ende si la propiedad luce con exceso de cosas, ciertamente dará la impresión de que la propiedad no tiene el espacio que busca.  El efecto neto de esta deficiencia es que probablemente desee ver otra propiedad, aún cuando la suya es la que realmente necesita.
   
La Primera Impresión es la que Cuenta 
Un viejo dicho lo resume todo: La Primera Impresión es lo que Cuenta.  Así que si la persona no le gustó lo que vió es muy probable que no compre su propiedad.  Recuerde que en realidad tiene una sola oportunidad para que el prospecto comprador se interese en su propiedad. Aprovéchela! 


15 CONSEJOS PARA LOGRAR UNA VENTA EXITOSA

1- Hágale una limpieza profunda a la propiedad en su interior y exterior.
2- Detecte todos los detalles que necesiten arreglos y repárelos.
3- Pinte las areas requeridas con pintura neutral.
4- Mantenga la propiedad recogida y organizada.
5- Préstele atención a la puerta principal y póngala inmaculada.
6- Recorte los arbustos y la grama.
7- Mantenga la marquesina recogida, limpia y bote los escombros.
8- Añádele luces, decoración y detalles en el exterior.
9- Encárguese de mantener la propiedad con buen aspecto visual y  olor agradable.
10- No muestre fotos en paredes, nevera y mesas.
11- Haga sus números antes de poner la propiedad en venta: balance de cancelación, contribuciones, etc.
12- Sea realista: la propiedad vale lo que el comprador esta dispuesto a pagar, ni mas ni menos.
13- Despegue sus emociones del negocio.
14- Seleccione un agente corredor que le brinde servicio 24/7
15- Camine los alrededores de la propiedad para inspección final y manténgala impecable hasta que se venda.


             DANIEL VAZQUEZ ROMAN (CORREDOR DE BIENES RAICES) L.13038   787-449-3642

Precualificación

   Si usted es de los que piensa que su tiempo es muy valioso, precualifíquese antes de ver e inspeccionar propiedades con el fin de hacer una oferta de compra. Un comprador serio, sabio y astuto se precualifica antes de salir en busca de propiedades. Por eso, antes de hacer una oferta verifique que usted cualifique primero para un préstamo de igual o mayor cantidad para la propiedad que a usted le interese. Sepa que siempre tiene que contar con algunos ahorros para comprar aún si es una compra a través de Rural Development. 
                                 
   

¿Cómo Funciona el Proceso de Precualificación?
   
   Primeramente, usted visita una oficina de hipotecas para entrevistarse con un oficial del banco quien le hará un cuestionamiento básico relacionado a sus ingresos y obligaciones mensuales de pago. Le orientarán sobre los requisitos necesarios tales como (2años) de verificación de empleo, verificación de cuentas de banco personal donde usted deposite el dinero devengado por trabajo, verificación de fondos para comprar (si fuera comprando en efectivo), talonarios, últimos dos años de planillas, certificación de empleo, IDs, documentos, etc. Una vez usted haya completado la información requerida, el oficial procede a hacer unos cálculos matemáticos para determinar en qué parámetros usted se encuentra y tratará de buscar un producto hipotecario de forma preliminar, que mejor se ajuste a su perfil. A esto le llaman PRE-CUALIFICACION. Esa precualificación le brindará a ustéd el concepto real de su estatus económico de acuerdo a los parámetros hipotecarios establecidos para que así ustéd pueda determinar el tipo de propiedad que mejor le conviene a un precio de venta que mejor se ajuste a su presupuesto y/o los parámetros permitidos por la banca hipotecaria.  "Sepa que no todas las personas cualifican para comprar propiedad aún si generan mucho dinero y tienen buen crédito." Son muchos los factores determinantes pero, si ya usted le dieron una precualificación, ahora usted esta listo y preparado formalmente para salir a comprar una propiedad. 
Asumamos que ya usted fué y encontró una propiedad que le gustó y que se ajusta a la precualificación que le dieron en el banco. Cuando usted decida comprar, el oficial del banco tendrá que revisar su puntuación de  crédito para comparar con la información que usted había suministrado el día de la entrevista inicial. En ese proceso, usted deberá ser lo más honesto posible y no deberá omitir ningun tipo de información que usted entienda ser necesaria ya que más adelante pudiera tener problemas con la calificación o aprobación final y hasta pudiera conllevar confiscación total del depósito de opción a compra.


¿Por qué el Corredor siempre pregunta al cliente si está pre-cualificado?
Primeramente el servidor en Bienes Raíces debe saber si el cliente está consiente de los gastos que incurrirá cuando decida comprar o invertir en una propiedad. Como por ejemplo, pago mensual y fondos disponible para separar la propiedad. Un experto en Bienes Raíces tiene que orientar al comprador sobre la posibilidad de perder el depósito de opción por haber omitido información o haber ofrecido información falsa o incorrecta. Adicional siempre debería contar con clientes precualificados. De esta forma le demuestra un respeto al vendedor que lo contrató por un servicio profesional. Por tal razón, se deben mostrar propiedades a clientes que han sido previamente pre-cualificados para así tener una expectativa mas amplia de posible negocio.

"Finalmente, la precualificación le brindará a ustéd el concepto real de su estatus económico de acuerdo a los parámetros hipotecarios establecidos para que así ustéd pueda determinar el tipo de propiedad que mejor le conviene a un precio de venta que mejor se ajuste a su presupuesto y/o los parámetros permitidos por la banca 
hipotecaria." 

 
Para mayor info llame hoy,
787-449-3642 
Daniel Vázquez-Dailyhomes  L13038
email: dailyhomespr@yahoo.com

¿Qué es un seguro de arrendamiento?
Se trata de una garantía que respalda y le paga al propietario el arriendo, los servicios, la administración y los posibles daños ocasionados al inmueble, en caso de que el inquilino incumpla con alguna de estas obligaciones.
¿Cómo funcionan?
El propietario solicita el servicio a una aseguradora o afianzadora. Al hacerlo será esta empresa la que se encargará de hacer el estudio de capacidad de pago del inquilino y de aprobarlo o desaprobarlo, según su historia crediticia y referencias comerciales y bancarias. Además, esta se ocupará de hacer el contrato y de asesorar al propietario en todos los aspectos relacionados con el proceso de arrendamiento.
¿Qué cubren?
En principio, con la póliza básica, todas las opciones existentes en el mercado cubren la elaboración del contrato de arriendo, el pago de hasta 36 meses de arriendo, en caso de que el inquilino incumpla, al igual que todos los costos jurídicos -si hay necesidad de un proceso-. 
Sin embargo, algunas empresas ofrecen como parte de la póliza básica servicios y cubrimientos adicionales como la administración (36 meses), los servicios públicos (equivalentes a 2 meses) y asistencia domiciliaria para daños en tubos, chapas, vidrios, tejas, etc... . (Nota: en otras empresas para obtener estos servicios hay que pagar una prima adicional. -Consulte el Cuadro Comparativo de pólizas-).
¿Qué se debe hacer para tomar la póliza?
Basta con que el propietario solicite la póliza y de ahí en adelante, la aseguradora o afianzadora lo asesorará. Quien desee tomar en arriendo el inmueble debe cumplir con la documentación y condiciones estipuladas con la aseguradora.
Estos seguros afianzamientos se pueden adquirir de dos maneras:
a. Directamente con la aseguradora o afianzadora. De este modo, el propietario sigue manejando su inmueble con la seguridad de que la aseguradora o afianzadora le garantizará los pagos.
b. Por medio de un Corredor. En este caso es necesario consignar el inmueble para que el Corredor lo administre y le realice el trámite ante la correspondiente aseguradora.

¿Cuánto cuesta una póliza o afianzamiento de arriendo?
Las tarifas de las pólizas y los montos de cubrimiento variarán según la aseguradora. En algunos casos el valor de la póliza o fianza básica, que se cancela de contado una vez cada año, es del 50 o 60 por ciento de 1 canon y en otros casos, el pago se realiza mensual sobre un porcentaje que varía entre el 2 y el 6 por ciento del arriendo. Para ampliar los cubrimientos cada empresa ofrece diferentes alternativas y tarifas adicionales. 
¿Qué más cobran?
- Algunas de las firmas aseguradoras cobran el formulario de solicitud de arrendamiento. Otras no.
- Los derechos de realización del contrato también tienen un costo, el cual varía según la aseguradora. En otros casos, son las corredores los que cobran este servicio. 
- El estudio de capacidad de pago y aprobación de arrendamiento del inquilino (este lo asume el interesado en alquilar el inmueble).
¿Cuál es la vigencia de la póliza o afianzamiento?
Es de un año pero se puede renovar cuantas veces se renueve el contrato.
¿Cuáles son los requisitos exigidos al arrendatario?
El arrendatario debe llenar el formulario de la aseguradora que usualmente tiene que ver con sus credenciales y capacidad de pago entre otros.
Una vez se cumpla con estos requisitos, el correspondiente estudio toma entre 8 y 24 horas. En caso de ser aprobado hay que firmar el contrato que provee la aseguradora y pagar los montos asignados. A partir de ese momento el inmueble queda amparado por la vigencia inicial del contrato.

Housing Urban Development aka HUD $100
"DOWN-PAYMENT"

Estimado Lector,




Aqui brevemente le explico lo que
significa $100 de "downpayment" en propiedades reposeídas de HUD.

1. Los $100.00 de "downpayment" solo aplican a personas que
ocupen la propiedad como residencia principal por medio de un préstamo FHA 203
(B), FHA 203 (B) "repair escrow" y/o FHA 203 (K).
...

2. Usted cualificará para los $100.00 de "downpayment" si ocurre
cualquiera de los tres escenarios. A) La propiedad como tal debe cualificar para el
programa de $100.00 de "downpayment".  B) Usted esté comprando para ocupar la
 propiedad como residencia principal. C) Su préstamo será FHA 


3. Cualquier persona que cualifique para los $100.00 de "downpayment" es algo que
 se tiene que describir en la partida #4 del contrato de venta de HUD lo cual significa que
 cuando su banco le apruebe el préstamo en el "settlement" tiene que ir desglosado esa partida.
Si el banco que usted seleccionó por alguna razón le dice a usted que lo que aquí le describo es 
incorrecto es porque ellos no entiendes o no trabajan con el formato de HUD el cual permite que 
acepta este tipo de producto hipotecario. En ese caso usted puede comunicarse con este servidor para darle instrucciones detalladas de como es que se solicita el 100% de HUD en propiedades reposeidas de HUD. Un detalle importante es que aún cuando usted cualifique para el 100% si no lo describen en el contrato de HUD tal y como aquí le explico, entonces no le otorgarán el 100% de "downpayment". 


4. Existe una gran confusión entre el "downpayment" de $100 y los $1,000 dolares de opción para separar algunas de las propiedades reposeidas de HUD. Aun cuando personas
cualifiquen para el 100% del financiamiento con $100.00 de pronto, las
propiedades de HUD requieren un depósito inicial relativo al precio de venta el
cual se aplicará a los gastos del cierre. Recuerde que el financiamiento es una
cosa y los gastos del cierre son otra. Dicho esto, el dinero que se tiene que
dar cuando le adjudican la casa son exclusivamente para validar el contrato y serán utilizados como parte de los gastos del cierre si fuera necesario o lo que el banco y HUD determinen.

5. Dependiendo el precio de venta de las propiedades de HUD así será el depósito inicial.


6. Precio de venta desde $0. hasta $50,000.00 requieren depósito
de ($500.000) y desde $50,001.00 en adelante requieren ($1,000.00) de
depósito.
Espero haber aclarado cualquier duda al respecto.

Saludos,
Daniel
Vázquez